深圳小產(chǎn)權房轉正的可行性和政策選擇-華盟地產(chǎn)來科普一下。

 近年來， 全國幾乎所有大中型城市及其近郊， 均出現(xiàn)集體土地上違規(guī)開發(fā)建設、 非法入市交易的小產(chǎn)權房。 作為城市化進程最快、 住房商品化程度最高的深圳， 小產(chǎn)權房蔓延之勢尤為強勁， 衍生的問題尤為突出， 政府管制小產(chǎn)權房市場的政策導向之影響尤為顯著。 本文主要探討深圳小產(chǎn)權房市場哪個銀行能辦理小產(chǎn)權房貸款現(xiàn)狀與問題、 現(xiàn)行市場管制政策及其有效性、 進一步有效管制的政策選擇， 以使小產(chǎn)權房市場從灰色、 非法轉向 “有限合法”， 即承認并保護小產(chǎn)權房類同保障性住房的有限產(chǎn)權， 但限制其商品化流轉。

一、 深圳小產(chǎn)權房市場現(xiàn)狀與問題

（一） 發(fā)展現(xiàn)狀。 據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局等機構的抽樣調(diào)查顯示， 深圳小產(chǎn)權房的數(shù)量非常龐大， 保守估算， 小產(chǎn)權房總建筑面積約占全市住房建筑總面積的一半左右。 深圳小產(chǎn)權房分布范圍比較廣， 幾乎每個街道辦轄區(qū)都有小產(chǎn)權房建成和銷售， 離市區(qū)越遠比例越高。 從筆者調(diào)研的實際情況看， 深圳大多數(shù)小產(chǎn)權房都是以舊村改造、 城中村改造等形式， 由當?shù)卮?（居） 組織以集體之名， 與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用村 （居） 自留土地后開發(fā)建設并對外銷售， 也有一些小產(chǎn)權房是由原住民自發(fā)組織起來或擅自組建隊伍， 違規(guī)開發(fā)建設并對外銷售。 深圳新近開發(fā)的小產(chǎn)權房， 一改此前房屋質量較差、 配套設施缺乏、 物業(yè)管理不完善等弊端， 開始了模擬商品住房開發(fā)的運作模式。 而且， 在房價居高不下、 通脹憂慮、 政策限購的背景下， 深圳小產(chǎn)權房市場不斷升溫， 村 （居） 民、 由原村委會轉制而來的村 （居） 股份公司、 村 （居） 干部、 來路各異的開發(fā)商、 部分地方商業(yè)銀行、 房地產(chǎn)市場中介以及大量有住房需求的購房者、 逐利的投資者， 正在逐漸合流， 形成了一個龐大的既得利益集團， 并且小產(chǎn)權房開發(fā)早已從村 （居） 民或村 （居） 委會自建的原始階段， 完成了公司化運作的升級， 形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈和利益均沾的利益格局。

深圳小產(chǎn)權房開發(fā)建設和銷售

已經(jīng)從農(nóng)民個體行為， 逐步演繹為當?shù)卮?（居） 集體組織的集體行動。 深圳小產(chǎn)權房一般是開發(fā)建設單位自行組織隊伍進行銷售， 一般不刊發(fā)媒體廣告， 更多的是通過手機短信、 口口相傳、 熟人推薦或街頭小傳單形式招攬客戶。 深圳小產(chǎn)權房買賣合同主要采用 《集資建房協(xié)議》 或 《合作建房合同》 的形式， 部分小產(chǎn)權房開發(fā)單位自己制發(fā)房產(chǎn)證， 不僅有開發(fā)單位自編的房產(chǎn)證號， 同時也標上了使用年限。 中央電視臺 《經(jīng)濟半小時》 甚至評述， “小產(chǎn)權房在深圳已經(jīng)脫離政府建立的商品房交易系統(tǒng)， 形成了自己一套獨立的體系， 套用一句股市的行話就是已經(jīng)開始了場外交易”， “在深圳， 小產(chǎn)權房不僅在政府管理之外， 建立了可以自由轉讓的市場規(guī)則， 同時為了保證買房人的利益， 在小產(chǎn)權房的交易過程中， 也開始引入律師作為見證”， “深圳的小產(chǎn)權房市場發(fā)展到開始利用金融工具進行銷售， 個別樓盤實現(xiàn)了小產(chǎn)權房交易的分期付款”， “圍繞著小產(chǎn)權房， 深圳儼然已經(jīng)形成了一個完整的地下房地產(chǎn)市場， 有人做開發(fā)， 有人做銷售， 有人建立信用體系， 分工明確， 協(xié)調(diào)合作，而對購房者來說， 這個市場已經(jīng)可以初步為他們提供小產(chǎn)權房的買、 賣、 出租等全方位服務功能， 可以說， 深圳小產(chǎn)權房市場不依賴政府， 也能獨立運轉下去”。

（二） 衍生的問題。 總體而論， 深圳絕大多數(shù)小產(chǎn)權小產(chǎn)權房合同如何更名房在土地取得、 建筑規(guī)劃許可、 建審手續(xù)、 房屋銷售、 產(chǎn)權辦理等方面， 都存在違規(guī)問題， 在開發(fā)、 銷售、 售后、 保有等多個環(huán)節(jié)， 也面臨著突出問題： 在開發(fā)建設階段， 主要是開發(fā)建設者的主體資格及其資質問題 （集體經(jīng)濟組織能否在取得相應的資質證書之后， 從事房地產(chǎn)開發(fā)）， 以及小產(chǎn)權房開發(fā)建設的報批取證問題； 在銷售階段， 主要是預售保障問題 （欺詐、 爛尾后攜款潛逃） 和銷售范圍或對象問題； 在使用階段， 主要是房屋質量認證和售后維修保養(yǎng)問題； 在保有階段， 主要是產(chǎn)權證書申請、 發(fā)放、 產(chǎn)權轉讓、 遺贈等問題。

具體而言， 深圳小產(chǎn)權房市場管制潛藏著許多復雜的、 操作性的難題， 如深圳城市化過程中村居自留土地私建私賣小產(chǎn)權房該由誰來管？ 城市居民特別是外來人員購買小產(chǎn)權房該如何處置？ 城市保障性住房的供應不足及分配扭曲問題該如何解決？ 小產(chǎn)權房交易帶來的稅收流失、 土地規(guī)劃混亂、 戶籍制度調(diào)整等難題該如何破解？ 深圳小產(chǎn)權房在交付使用或入住后， 也存在一些不容忽視的現(xiàn)實問題： 由于多數(shù)小產(chǎn)權房是毫無資質的建筑隊伍在短時間內(nèi) “量販式” 蓋房， 選址無規(guī)劃、 用地無審批、 地質無勘測、 建設無監(jiān)控、 交付無驗收、 銷售無許可， “招手樓”、 “貼面樓”、 “接吻樓” 隨處可見， 加上一些小產(chǎn)權房肆意加蓋、 無約束地裝修， 建筑設計水平落后， 房屋質量明顯缺乏保障， 房屋售后保修養(yǎng)護難以保證， 入住后的消防、 治安、 物業(yè)管理等也極易出現(xiàn)問題。 深圳不少小產(chǎn)權房地處遠離市中心的關外城中村， 公共設施落后， 配套不足， 出行不暢， 潛藏著公共衛(wèi)生、 公共安全、 公共交通等方面的諸多風險。 此外， 深圳小產(chǎn)權房還可能涉及腐敗問題 （如尋租）、 管理問題 （包括管理失控、 管理瑕疵、 違法管理、 差異化管理、 行政不作為）、 拆遷問題、 利益博弈、 投資風險 （包括風險后果、 風險規(guī)避、 投資機會） 等諸多問題。 這些問題， 已遠遠超越了單一的經(jīng)濟或法律層面而衍生為綜合性社會問題， 不斷拷問著地方政府的政策設計與行政管制能力。

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