2022年在深圳買(mǎi)房，你不必可少要知道的干貨策略，深圳華盟地產(chǎn)為大家?guī)?lái)了買(mǎi)房你最關(guān)心的超強(qiáng)干貨。

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需求分析

一、深圳購(gòu)買(mǎi)城市和購(gòu)買(mǎi)資格

1. 城市選擇。在我的心里：深圳，就是當(dāng)下跨城買(mǎi)房的最好選擇。因?yàn)樯钲谠诔鞘谢久嫔?，可以秒殺任何一個(gè)二線(xiàn)城市，在獲取購(gòu)房資格和信貸融資上，更是完勝所有城市。

2. 區(qū)域位置選擇。李嘉誠(chéng)說(shuō)：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！?/span>

二、深圳購(gòu)買(mǎi)需求

1. 剛需？

2. 改善？

3. 保值增值投資？

三、深圳購(gòu)買(mǎi)預(yù)算

1. 總款預(yù)算、首付預(yù)算、月供、還款年限。影響甚至決定著未來(lái)幾年的生活品質(zhì)。

2. 查詢(xún)。通過(guò)房貸利息計(jì)算器，根據(jù)貸款方式、金額和時(shí)間計(jì)算月供；關(guān)于等額本金與等額本息的選擇，強(qiáng)烈建議等額本息，跑贏通貨膨脹的妙招。

3. 貸款方式。關(guān)于幾種貸款的說(shuō)明如下：

純公積金貸：高首付，需要一次性支付總款減去公積金貸款的全部金額，不同城市的公積金貸款上限不一，比如深圳上限：?jiǎn)稳?0萬(wàn)，夫妻90萬(wàn)。

純商業(yè)貸：貸款利率高，相對(duì)利息也高，比如深圳：5.2%。

組合貸：公積金+商業(yè)貸，只要開(kāi)發(fā)商支持，建議選這個(gè)。

4. 溫馨提示

建議低首付高貸款；

不要等到攥夠了首付才想著買(mǎi)房，只要夠一夠夠得著，就借錢(qián)買(mǎi)！

千萬(wàn)不要全款買(mǎi)，如果可以那就貸款買(mǎi)兩套，手里要有足夠的現(xiàn)金流，資產(chǎn)要合理配置。

四、深圳購(gòu)房面積+樓層+戶(hù)型

1. 購(gòu)買(mǎi)面積=公攤面積+室內(nèi)建筑面積

公攤面積：包括電梯、走廊等。

得房率：越高越好，是真正的套內(nèi)建筑面積比率；開(kāi)發(fā)商一般會(huì)送一半陽(yáng)臺(tái)或者飄窗，一樓可能送地下室/花園，頂樓送閣樓。

契稅：=89平，1.5%。

2. 樓層選擇

中間層>中高層>中低層>中間不吉利樓層>頂?shù)蛯樱?/span>

黃金樓層：樓層的1/2-2/3，次頂樓；

規(guī)避樓層：考慮流通性，要規(guī)避一些樓層，比如1/2/4/8/頂樓；

流傳說(shuō)法：3/6/9往上走；七上八下，當(dāng)官的要選擇7樓；小高層（18層左右）根據(jù)自己的喜好決定即可。

3. 戶(hù)型選擇

東邊戶(hù)（東南北）>中間戶(hù)（南北）>西邊戶(hù)（西南北）>東西戶(hù)，最好是南北通透。

 五、深圳買(mǎi)房?jī)?yōu)先級(jí)排序

1. 硬件實(shí)力

根據(jù)個(gè)人的資金的充足情況：

1.   有商品房，價(jià)格貴，需要購(gòu)房資格；

2.   公寓，價(jià)格貴，沒(méi)有落戶(hù)。

3.小產(chǎn)權(quán)房（占了深圳一半房產(chǎn)），價(jià)格便宜，有的有落戶(hù)需求。

2. 毛坯房/精裝修

（1）精裝修

優(yōu)勢(shì)：省去裝修時(shí)間，交付后可拎包入住，要選擇好的開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科的精裝修稍微好點(diǎn)；

劣勢(shì)：碧桂園的精裝修品質(zhì)比較差，槽點(diǎn)多；也存在裝修溢價(jià)，品質(zhì)不可控。

（2）毛坯房

優(yōu)勢(shì)：自己裝修更靠譜；

劣勢(shì)：耗時(shí)耗力耗錢(qián)（如果精裝修交付質(zhì)量差，自己裝修性?xún)r(jià)比可能更高，畢竟羊毛出在羊身上，買(mǎi)單的還是自己）。

3. 綠化率

>30%為宜

4. 容積率

5. 軟件實(shí)力

教育資源（省、市名校，小學(xué)+初中，初中比小學(xué)更重要，初中涉及升學(xué)率）

交通（地鐵10min-15min步行，公交5min內(nèi)）

醫(yī)療（15min車(chē)程范圍內(nèi)）：給生命多一次機(jī)會(huì)

商場(chǎng)（15min步行范圍內(nèi)）：生活氣息更濃厚

周邊生態(tài)環(huán)境

6. 區(qū)位規(guī)劃

看周邊土地用途規(guī)劃，商業(yè)用途多的地方好出租，純住宅的地方更安靜。

六、深圳的預(yù)售房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房、二手房對(duì)比，小產(chǎn)權(quán)房

預(yù)售房：有選擇權(quán)，一般都要3年的交房期，有爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

準(zhǔn)現(xiàn)房：馬上要交房，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)較小，但樓層、戶(hù)型的選擇性不強(qiáng)。

現(xiàn)房：樓層、戶(hù)型基本上是被選剩下的，撿漏。

二手房：首先排除老破小，只能精挑細(xì)選。

深圳小產(chǎn)權(quán)房，目前房源還比較多，價(jià)格還比較低，人人買(mǎi)的起來(lái)（后續(xù)，深圳不讓新建了，所以現(xiàn)在都是先到先得的）。-免費(fèi)深圳專(zhuān)車(chē)預(yù)約看房-關(guān)注深圳華盟地產(chǎn)。

深圳定房：付款流程

一、交定金前：銀行貸款資質(zhì)審核

1. 征信報(bào)告：根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，看有哪些銀行點(diǎn)可以打印，深圳執(zhí)行無(wú)紙化，基本線(xiàn)上查詢(xún)；

2. 收入證明：一般彩印2份，月收入至少是月供的2.5倍，自己公司打印，一定要蓋章；

3. 銀行流水：一般是近一年的；

4. 公積金繳存明細(xì)查詢(xún)書(shū)：一般在網(wǎng)上查詢(xún)并下載，比如深圳是i深圳

5. 公積金賬戶(hù)查詢(xún)書(shū)：同上

6. 社保清單查詢(xún)單：同上

7. 房屋查檔：房產(chǎn)查詢(xún)，同上

8. 資格審核通過(guò)：可以直接發(fā)起貸款，當(dāng)場(chǎng)辦理商貸面簽

溫馨提示：關(guān)于信息查詢(xún)工具，視實(shí)際情況而定，可以私聊小編，發(fā)送深圳的相關(guān)政策指引，以上僅供參考。

二、交定金，要收據(jù)

1. 資質(zhì)審核通過(guò)后，方可交定金，要收據(jù)（電子或者紙質(zhì)）。

2. 溫馨提示

正常情況，最好按照上面的步驟走；

通常情況：一般4.1的銀行貸款資質(zhì)審核，售樓處置業(yè)顧問(wèn)會(huì)詢(xún)問(wèn)基本情況，如果你的征信報(bào)告沒(méi)問(wèn)題基本可以先交定金，此時(shí)只需要提前準(zhǔn)備征信報(bào)告即可。

三、交首付，簽購(gòu)房認(rèn)購(gòu)合同書(shū)（深圳線(xiàn)上和線(xiàn)下都要簽訂）

1. 準(zhǔn)備材料

身份證

戶(hù)口本

公積金繳存明細(xì)查詢(xún)書(shū)（需要公積金貸款才提供）

社保查詢(xún)單

結(jié)婚證（未婚無(wú)需提供）

收入證明

銀行流水

房屋查檔

公積金賬戶(hù)查詢(xún)書(shū)（需要公積金貸款才提供）

2. 留存材料

首付款發(fā)票

臨時(shí)物業(yè)管理規(guī)約

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

溫馨提示：如果沒(méi)有貸款資格，則需要付全款購(gòu)房

四、網(wǎng)簽+備案

通過(guò)網(wǎng)簽在房管局登記備案，防止一房多賣(mài)

等置業(yè)顧問(wèn)通知，一般一個(gè)月內(nèi)完成網(wǎng)簽

五、 銀行貸款面簽（資質(zhì)審核）

4.5.1商貸

4.5.2公積金+商貸=組合貸

六、銀行向開(kāi)發(fā)商放款，我們要向開(kāi)發(fā)商索要全款購(gòu)房發(fā)票。

關(guān)于收樓

1. 要先驗(yàn)房，面積誤差在3%內(nèi)可要求退錢(qián)，大于%3可退房

2. 驗(yàn)房后，沒(méi)有問(wèn)題可以交契稅和維修基金等，考慮到二手房的交易，契稅可以等交房后盡快交，五年后賣(mài)出去

3. 催開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證

4. 貸款還清后，去銀行辦理抵押貸款，房子此時(shí)真正屬于我們。

關(guān)于房子的10條建議

1、買(mǎi)不買(mǎi)房，你都要在房子里過(guò)一輩子。

2、很多愛(ài)情敗在了結(jié)婚房子上，你以為打敗你們感情的只是房子，其實(shí)不是，房子在你們的關(guān)系里扮演的充其量不過(guò)是客串，主角是你的上進(jìn)和努力帶給她的安全感。

3、買(mǎi)房：從經(jīng)濟(jì)的角度看，是你的安全感，你的丈母娘逼著你去投資。從社會(huì)的角度來(lái)看，是一個(gè)城市在告訴你用最快的方法了解它；從人生的角度來(lái)看，是你負(fù)債修行的開(kāi)始。

4、講真，房子是人生的一項(xiàng)重要規(guī)劃，不是有錢(qián)沒(méi)錢(qián)就可以躲過(guò)的。有的人按照自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)推，發(fā)現(xiàn)自己不該買(mǎi)房，另一些人則選擇把買(mǎi)房當(dāng)做目標(biāo)，來(lái)推自己該賺多少錢(qián)，前者越貧窮，后者越富有。

5、剛需族們，講道理，少關(guān)注點(diǎn)調(diào)控政策，調(diào)控政策多半是用來(lái)打擊炒房客，讓你優(yōu)惠買(mǎi)房？天上掉餡餅？怎么可能。多看看自己的存款單比較實(shí)際。

6、能市中心千萬(wàn)別選郊區(qū)，一樣的錢(qián)能買(mǎi)市中心60平千萬(wàn)別買(mǎi)郊區(qū)130平，信不信每天花在路上來(lái)回的這3個(gè)小時(shí)就能影響你的人生？

7、不得不說(shuō)，樓市使得學(xué)歷越來(lái)越值錢(qián)。在人才新政的效應(yīng)下，學(xué)歷幾乎等同于房票。

8、高考選大學(xué)是你被城市化的第一步；畢業(yè)找工作是你被城市化的第二步；買(mǎi)房定居只是第三步。

9、最可怕的不是背貸款，而是你的信用和流水不夠，人家根本不貸給你。因?yàn)槟愕男庞煤土魉茄h(huán)漸進(jìn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的，而房?jī)r(jià)則很有可能是暴漲的。

10、千萬(wàn)不要認(rèn)為買(mǎi)了房人生就被束縛掉了，每月的房貸會(huì)壓的自己喘過(guò)氣來(lái)，更不要覺(jué)得有了房子就有了安全感，要記住：安全感這種東西完全來(lái)自于自己，壓力也是。

深圳商品房?jī)r(jià)格多少？

深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格多少？

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