文章出處:房產(chǎn)地帶 閱讀量: 發(fā)布時(shí)間:2022-07-06 15:02:04
2022年想在深圳買小產(chǎn)權(quán)房的人,是不是有以下十大項(xiàng)疑惑困擾?由深圳華盟地產(chǎn)給到大家答疑解惑吧。
疑惑一:擔(dān)心原村民或原業(yè)主反悔,認(rèn)為買小產(chǎn)權(quán)是拼人品,碰運(yùn)氣,運(yùn)氣不好就是房財(cái)兩空;
解答糾正:除了綠本房,有真實(shí)兩證一書或歷史遺留回執(zhí)的小產(chǎn)權(quán)房,原村民或原業(yè)主基本不具備反悔的空間。這是在以往20多年來已經(jīng)被事實(shí)驗(yàn)證過的。這方面可以多方找客觀案例。
疑惑二:糾結(jié)于村委能否登記、蓋章、過戶;
解答糾正:深圳在2004年徹底完成土地國(guó)有化之后,已經(jīng)沒有真正意義上的村,現(xiàn)在所謂的村委,其實(shí)是村集體合作股份公司。他們蓋章與否,并不影響房子的真正權(quán)屬。實(shí)際上,大部分村委統(tǒng)建樓,都可以通過律師見證書實(shí)現(xiàn)落戶、申請(qǐng)學(xué)位、甚至拆遷獲賠。所以,不要糾結(jié),所謂的村委,其實(shí)沒空管小產(chǎn)權(quán)房,也起不了實(shí)際效力。
疑惑三:追求一步到位,碰不到完全滿意的房子就不下手
解答糾正:沒上車的朋友,應(yīng)該考慮先上車,再換車,一味等是很不明智的,在深圳,除了被調(diào)控的時(shí)間段,大概率是越等越貴。當(dāng)然,對(duì)于年青人來說,第一套房至關(guān)重要,要重點(diǎn)考慮位置及位置潛力,為以后換車打好基礎(chǔ)。
疑惑四:過于謹(jǐn)慎,完全排斥資金杠桿,一定要全款
解答糾正:雖然小產(chǎn)權(quán)房沒有抵押貸款一說,但還是可以運(yùn)用一定額度的信用貸款,如果真正遇到有價(jià)值,有潛力的房子,還是可以適當(dāng)用一些杠桿的?;蛘哌m當(dāng)用一下“六個(gè)錢包“也未嘗不可。記住,能借助”六個(gè)錢包“入深圳有價(jià)值的小產(chǎn)權(quán)房,遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過去入惠州海景房。
這是穩(wěn)的,那是大概率虧的。
疑惑五:過于樂觀,追求過高的杠桿,忽略斷“供”風(fēng)險(xiǎn)
解答糾正:小劉也見過杠桿過高的小產(chǎn)權(quán)房投資者,為急售不得不虧本賣的。尤其是買到偏遠(yuǎn)地區(qū)的所謂“筍盤”的。正確做法:量力而行,一方面不要入手冷門或價(jià)格虛高的地區(qū),一方面要對(duì)自己在最差情況下的還款能力有理性冷靜的預(yù)估。
疑惑六:不了解區(qū)域價(jià)格行情,認(rèn)為應(yīng)該很便宜,幾十萬就能買大三房
解答糾正:深圳小產(chǎn)權(quán)價(jià)格相對(duì)便宜,是因?yàn)槔碚撋喜皇鼙Wo(hù),相當(dāng)多的人有恐懼,還有戶型、配套較差,以及不能抵押貸款。但應(yīng)該看到,深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值是客觀的,比如拆遷有賠償(房)、大部分能落戶、申請(qǐng)學(xué)位。綜合來說,深圳每個(gè)地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格,大致為同區(qū)域商品房的30%-35%,低于30%為筍盤,高于40%為偏高。而拆遷房根據(jù)進(jìn)度一般為周邊商品房的40-60%。
疑惑七:不了解動(dòng)態(tài)價(jià)格行情,可能買貴了,也可能因?yàn)闊o謂的堅(jiān)持錯(cuò)失筍盤
深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格,某種程度是錨定同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的,如果區(qū)域內(nèi)商品房上漲1000,則該區(qū)哉小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格應(yīng)該上漲300,反之亦然。如果在好的時(shí)機(jī)因?yàn)樾⌒〉膬r(jià)格堅(jiān)持錯(cuò)失好房,其實(shí)是一件挺可惜的事。
疑惑八:片面追求戶型、采光、便宜,忽略或偏離了最重要的價(jià)值點(diǎn):位置
解答糾正:從某種角度來說,深圳小產(chǎn)權(quán)房的投資三要素其實(shí)與商品房一樣,第一是位置,第二是位置,第三還是位置。
疑惑九:害怕被拆遷,認(rèn)為不會(huì)賠給自己
解答糾正:只要不是綠本,大紅本,一定會(huì)賠最后一任買家,不需要擔(dān)心。
誤區(qū)十:盲目博拆遷,為尚不確定的價(jià)值買單
解答糾正:拆遷房主要的坑是階段不同,真正能拆成的機(jī)率是不一樣的。比如意愿征集階段,即使所有業(yè)主100%簽字同意,也不意味著拆遷真正能夠落地。另外,回遷房到手的時(shí)間是5年,8年,10年,還是15年,資金的占用成本相差是極大的。對(duì)不懂行的普通投資者來說,最理想的做法,是投區(qū)域(如坂田,作為深圳十四五舊改規(guī)劃最集中的地方),投地段,如已規(guī)劃地鐵口周邊500米內(nèi),投容積率,容積率越低,舊改可能性越大。
我是小婷,在深從事小產(chǎn)權(quán)房多年,我們團(tuán)隊(duì)對(duì)深圳合法外用地、小產(chǎn)權(quán)及舊改有深入的研究,大家有什么疑問,請(qǐng)?jiān)谙路搅粞愿嬖V或私信告訴我,我們將會(huì)第一時(shí)候回復(fù)。如果您覺得這個(gè)資訊還不錯(cuò)的話,請(qǐng)您幫忙關(guān)注并轉(zhuǎn)發(fā)一下,以幫助更多想了解產(chǎn)權(quán)房的朋友,謝謝!
科普
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