2022年想在深圳買小產(chǎn)權(quán)房的人，是不是有以下十大項(xiàng)疑惑困擾？由深圳華盟地產(chǎn)給到大家答疑解惑吧。

疑惑一：擔(dān)心原村民或原業(yè)主反悔，認(rèn)為買小產(chǎn)權(quán)是拼人品，碰運(yùn)氣，運(yùn)氣不好就是房財(cái)兩空；

解答糾正：除了綠本房，有真實(shí)兩證一書或歷史遺留回執(zhí)的小產(chǎn)權(quán)房，原村民或原業(yè)主基本不具備反悔的空間。這是在以往20多年來已經(jīng)被事實(shí)驗(yàn)證過的。這方面可以多方找客觀案例。

疑惑二：糾結(jié)于村委能否登記、蓋章、過戶；

解答糾正：深圳在2004年徹底完成土地國(guó)有化之后，已經(jīng)沒有真正意義上的村，現(xiàn)在所謂的村委，其實(shí)是村集體合作股份公司。他們蓋章與否，并不影響房子的真正權(quán)屬。實(shí)際上，大部分村委統(tǒng)建樓，都可以通過律師見證書實(shí)現(xiàn)落戶、申請(qǐng)學(xué)位、甚至拆遷獲賠。所以，不要糾結(jié)，所謂的村委，其實(shí)沒空管小產(chǎn)權(quán)房，也起不了實(shí)際效力。

疑惑三：追求一步到位，碰不到完全滿意的房子就不下手

解答糾正：沒上車的朋友，應(yīng)該考慮先上車，再換車，一味等是很不明智的，在深圳，除了被調(diào)控的時(shí)間段，大概率是越等越貴。當(dāng)然，對(duì)于年青人來說，第一套房至關(guān)重要，要重點(diǎn)考慮位置及位置潛力，為以后換車打好基礎(chǔ)。

疑惑四：過于謹(jǐn)慎，完全排斥資金杠桿，一定要全款

解答糾正：雖然小產(chǎn)權(quán)房沒有抵押貸款一說，但還是可以運(yùn)用一定額度的信用貸款，如果真正遇到有價(jià)值，有潛力的房子，還是可以適當(dāng)用一些杠桿的?；蛘哌m當(dāng)用一下“六個(gè)錢包“也未嘗不可。記住，能借助”六個(gè)錢包“入深圳有價(jià)值的小產(chǎn)權(quán)房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過去入惠州海景房。

這是穩(wěn)的，那是大概率虧的。

疑惑五：過于樂觀，追求過高的杠桿，忽略斷“供”風(fēng)險(xiǎn)

解答糾正：小劉也見過杠桿過高的小產(chǎn)權(quán)房投資者，為急售不得不虧本賣的。尤其是買到偏遠(yuǎn)地區(qū)的所謂“筍盤”的。正確做法：量力而行，一方面不要入手冷門或價(jià)格虛高的地區(qū)，一方面要對(duì)自己在最差情況下的還款能力有理性冷靜的預(yù)估。

疑惑六：不了解區(qū)域價(jià)格行情，認(rèn)為應(yīng)該很便宜，幾十萬就能買大三房

解答糾正：深圳小產(chǎn)權(quán)價(jià)格相對(duì)便宜，是因?yàn)槔碚撋喜皇鼙Ｗo(hù)，相當(dāng)多的人有恐懼，還有戶型、配套較差，以及不能抵押貸款。但應(yīng)該看到，深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值是客觀的，比如拆遷有賠償（房）、大部分能落戶、申請(qǐng)學(xué)位。綜合來說，深圳每個(gè)地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格，大致為同區(qū)域商品房的30%-35%，低于30%為筍盤，高于40%為偏高。而拆遷房根據(jù)進(jìn)度一般為周邊商品房的40-60%。

疑惑七：不了解動(dòng)態(tài)價(jià)格行情，可能買貴了，也可能因?yàn)闊o謂的堅(jiān)持錯(cuò)失筍盤

深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，某種程度是錨定同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的，如果區(qū)域內(nèi)商品房上漲1000，則該區(qū)哉小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格應(yīng)該上漲300，反之亦然。如果在好的時(shí)機(jī)因?yàn)樾⌒〉膬r(jià)格堅(jiān)持錯(cuò)失好房，其實(shí)是一件挺可惜的事。

疑惑八：片面追求戶型、采光、便宜，忽略或偏離了最重要的價(jià)值點(diǎn)：位置

解答糾正：從某種角度來說，深圳小產(chǎn)權(quán)房的投資三要素其實(shí)與商品房一樣，第一是位置，第二是位置，第三還是位置。

疑惑九：害怕被拆遷，認(rèn)為不會(huì)賠給自己

解答糾正：只要不是綠本，大紅本，一定會(huì)賠最后一任買家，不需要擔(dān)心。

誤區(qū)十：盲目博拆遷，為尚不確定的價(jià)值買單

解答糾正：拆遷房主要的坑是階段不同，真正能拆成的機(jī)率是不一樣的。比如意愿征集階段，即使所有業(yè)主100%簽字同意，也不意味著拆遷真正能夠落地。另外，回遷房到手的時(shí)間是5年，8年，10年，還是15年，資金的占用成本相差是極大的。對(duì)不懂行的普通投資者來說，最理想的做法，是投區(qū)域（如坂田，作為深圳十四五舊改規(guī)劃最集中的地方），投地段，如已規(guī)劃地鐵口周邊500米內(nèi)，投容積率，容積率越低，舊改可能性越大。

我是小婷，在深從事小產(chǎn)權(quán)房多年，我們團(tuán)隊(duì)對(duì)深圳合法外用地、小產(chǎn)權(quán)及舊改有深入的研究，大家有什么疑問，請(qǐng)?jiān)谙路搅粞愿嬖V或私信告訴我，我們將會(huì)第一時(shí)候回復(fù)。如果您覺得這個(gè)資訊還不錯(cuò)的話，請(qǐng)您幫忙關(guān)注并轉(zhuǎn)發(fā)一下，以幫助更多想了解產(chǎn)權(quán)房的朋友，謝謝！

科普

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