小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止的背后

　　為何小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止?李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前商品房和小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格差大，加之政府規(guī)劃的部分舊改拆除的片區(qū)非常明確，增加了部分投資者押注小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)念A(yù)期，就難以阻擋投資資金的介入。

　　據(jù)中介闡述，目前深圳全市小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)約為1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于深圳全市商品新房均價(jià)的四分之一至三分之一。

　　以龍華上塘片區(qū)為例，小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)3-4萬(wàn)元，同區(qū)域二手商品房單價(jià)8-9萬(wàn)元;寶安學(xué)府雅居，村民自建房，單價(jià)12000元/平米，同區(qū)域二手商品房單價(jià)5.5萬(wàn)元/平米;石巖一手村委統(tǒng)建樓單價(jià)1.3萬(wàn)元/平米，同區(qū)域二手商品房單價(jià)5.3萬(wàn)元/平米。

　　過去八年的數(shù)據(jù)顯示，深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格漲幅與商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在過去一年漲出來(lái)的。

　　龍崗區(qū)中介表示，以前小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低都能買得起，以自住客為主，但現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格一直漲，龍華、龍崗原始戶型價(jià)格在100多萬(wàn)元一套，寶安區(qū)價(jià)格200-300萬(wàn)元一套。

　　另一中介表示，沙井片區(qū)的村委統(tǒng)建類小產(chǎn)權(quán)房從去年年尾到今年，行情非常不錯(cuò)，按面積不同，一套能漲20萬(wàn)元-30萬(wàn)元左右。

　　據(jù)了解，在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區(qū)，部分小產(chǎn)權(quán)房在一年時(shí)間里的漲幅超過30%。

　　如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以沙井金蠔小鎮(zhèn)片區(qū)為例，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過5萬(wàn)元。

　　從事小產(chǎn)權(quán)房交易的中介向風(fēng)財(cái)訊表示，央視報(bào)道后，中介繼續(xù)都在賣小產(chǎn)權(quán)房，5月份深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比較平穩(wěn)。但在去年7.15限購(gòu)后，小產(chǎn)權(quán)房漲幅30%，2.8號(hào)二手房指導(dǎo)價(jià)后，小產(chǎn)權(quán)房漲幅20%，一年多時(shí)間深圳小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)漲幅50%，比商品房漲幅都高。

　　沙井片區(qū)中介說(shuō)，“過去一年，深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格漲得很厲害，有投資客參與炒作，所以5月1號(hào)后，禁止交易小產(chǎn)權(quán)房后，基本就沒有投資客買小產(chǎn)權(quán)了，基本都是自住?！?/span>

　　李宇嘉認(rèn)為，樓市調(diào)控高壓，加杠桿被嚴(yán)厲控制，資金需要出口。深圳本外幣存款規(guī)模在熱點(diǎn)城市里面近十年增長(zhǎng)最快。前期商品房?jī)r(jià)格快速上漲，小產(chǎn)權(quán)房和商品房?jī)r(jià)格的水位差有所擴(kuò)大。資金投資小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)一直都存在，特別是近年來(lái)舊改規(guī)模擴(kuò)大，補(bǔ)償成本隨著房?jī)r(jià)上漲水漲船高。很多資金在補(bǔ)償前投資布局小產(chǎn)權(quán)房，博取高收益。于是就出現(xiàn)了西部地區(qū)一些小產(chǎn)權(quán)房投資價(jià)格高達(dá)五萬(wàn)元每平米的狀況。

　　買小產(chǎn)權(quán)房博“拆遷補(bǔ)償”，

　　目前與這些中介交易的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者中70-80%以投資為主，而且投資客重點(diǎn)投資有舊改概念的城中村。

　　另一中介表示，“買有舊改概念的城中村就是賭博，拆遷時(shí)間和周期都不確定，但是一旦拆遷收益就很大?！?/span>

　　購(gòu)買回遷房指標(biāo)的流程是，首先跟原物業(yè)權(quán)利人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，附帶有專業(yè)測(cè)繪報(bào)告(明確物業(yè)坐標(biāo)、地址、面積)，確認(rèn)舊物業(yè)的買賣手續(xù)。

　　再跟拆遷公司簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，確認(rèn)買受人作為原物業(yè)權(quán)利人獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。一旦《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》簽訂并落款蓋章，買受人即獲得補(bǔ)償資格，然后等待舊改完成并建成商品房交付即可。“回遷房在深圳的市場(chǎng)和運(yùn)作方式非常成熟了，手續(xù)合法合規(guī)，安全放心?！?/span>

　　房企們會(huì)更加靈活。雖然產(chǎn)權(quán)證在原項(xiàng)目主手里，但他們會(huì)繞過大項(xiàng)目主，直接找每一戶的小業(yè)主談?；旧现灰謇镎J(rèn)定，房企也就認(rèn)可了投資客的身份，但主要風(fēng)險(xiǎn)還是集中到開發(fā)商的舊改進(jìn)度上。

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