文章出處:房產(chǎn)地帶 閱讀量: 發(fā)布時(shí)間:2022-06-26 10:44:36
小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止的背后
為何小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止?李宇嘉認(rèn)為,當(dāng)前商品房和小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格差大,加之政府規(guī)劃的部分舊改拆除的片區(qū)非常明確,增加了部分投資者押注小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)念A(yù)期,就難以阻擋投資資金的介入。
據(jù)中介闡述,目前深圳全市小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)約為1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米,相當(dāng)于深圳全市商品新房均價(jià)的四分之一至三分之一。
以龍華上塘片區(qū)為例,小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)3-4萬(wàn)元,同區(qū)域二手商品房單價(jià)8-9萬(wàn)元;寶安學(xué)府雅居,村民自建房,單價(jià)12000元/平米,同區(qū)域二手商品房單價(jià)5.5萬(wàn)元/平米;石巖一手村委統(tǒng)建樓單價(jià)1.3萬(wàn)元/平米,同區(qū)域二手商品房單價(jià)5.3萬(wàn)元/平米。
過去八年的數(shù)據(jù)顯示,深圳小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格漲幅與商品房基本一致,略微大于商品房。略微高出的部分,主要是在過去一年漲出來(lái)的。
龍崗區(qū)中介表示,以前小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低都能買得起,以自住客為主,但現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格一直漲,龍華、龍崗原始戶型價(jià)格在100多萬(wàn)元一套,寶安區(qū)價(jià)格200-300萬(wàn)元一套。
另一中介表示,沙井片區(qū)的村委統(tǒng)建類小產(chǎn)權(quán)房從去年年尾到今年,行情非常不錯(cuò),按面積不同,一套能漲20萬(wàn)元-30萬(wàn)元左右。
據(jù)了解,在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區(qū),部分小產(chǎn)權(quán)房在一年時(shí)間里的漲幅超過30%。
如果涉及回遷概念,漲幅更是驚人。以沙井金蠔小鎮(zhèn)片區(qū)為例,當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲明顯,均價(jià)甚至已經(jīng)超過5萬(wàn)元。
從事小產(chǎn)權(quán)房交易的中介向風(fēng)財(cái)訊表示,央視報(bào)道后,中介繼續(xù)都在賣小產(chǎn)權(quán)房,5月份深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比較平穩(wěn)。但在去年7.15限購(gòu)后,小產(chǎn)權(quán)房漲幅30%,2.8號(hào)二手房指導(dǎo)價(jià)后,小產(chǎn)權(quán)房漲幅20%,一年多時(shí)間深圳小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)漲幅50%,比商品房漲幅都高。
沙井片區(qū)中介說(shuō),“過去一年,深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格漲得很厲害,有投資客參與炒作,所以5月1號(hào)后,禁止交易小產(chǎn)權(quán)房后,基本就沒有投資客買小產(chǎn)權(quán)了,基本都是自住?!?/span>
李宇嘉認(rèn)為,樓市調(diào)控高壓,加杠桿被嚴(yán)厲控制,資金需要出口。深圳本外幣存款規(guī)模在熱點(diǎn)城市里面近十年增長(zhǎng)最快。前期商品房?jī)r(jià)格快速上漲,小產(chǎn)權(quán)房和商品房?jī)r(jià)格的水位差有所擴(kuò)大。資金投資小產(chǎn)權(quán)房,其實(shí)一直都存在,特別是近年來(lái)舊改規(guī)模擴(kuò)大,補(bǔ)償成本隨著房?jī)r(jià)上漲水漲船高。很多資金在補(bǔ)償前投資布局小產(chǎn)權(quán)房,博取高收益。于是就出現(xiàn)了西部地區(qū)一些小產(chǎn)權(quán)房投資價(jià)格高達(dá)五萬(wàn)元每平米的狀況。
買小產(chǎn)權(quán)房博“拆遷補(bǔ)償”,
目前與這些中介交易的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者中70-80%以投資為主,而且投資客重點(diǎn)投資有舊改概念的城中村。
另一中介表示,“買有舊改概念的城中村就是賭博,拆遷時(shí)間和周期都不確定,但是一旦拆遷收益就很大?!?/span>
購(gòu)買回遷房指標(biāo)的流程是,首先跟原物業(yè)權(quán)利人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,附帶有專業(yè)測(cè)繪報(bào)告(明確物業(yè)坐標(biāo)、地址、面積),確認(rèn)舊物業(yè)的買賣手續(xù)。
再跟拆遷公司簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》,確認(rèn)買受人作為原物業(yè)權(quán)利人獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。一旦《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》簽訂并落款蓋章,買受人即獲得補(bǔ)償資格,然后等待舊改完成并建成商品房交付即可。“回遷房在深圳的市場(chǎng)和運(yùn)作方式非常成熟了,手續(xù)合法合規(guī),安全放心?!?/span>
房企們會(huì)更加靈活。雖然產(chǎn)權(quán)證在原項(xiàng)目主手里,但他們會(huì)繞過大項(xiàng)目主,直接找每一戶的小業(yè)主談?;旧现灰謇镎J(rèn)定,房企也就認(rèn)可了投資客的身份,但主要風(fēng)險(xiǎn)還是集中到開發(fā)商的舊改進(jìn)度上。
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