深圳小產(chǎn)權(quán)房交易如此火爆,應(yīng)該從源頭抓起控制商品房的價(jià)格漲幅！

   4月27日晚間，央視披露了深圳小產(chǎn)權(quán)房炒賣的情況。報(bào)道稱，小開發(fā)商通常會(huì)把一些地段較好的小產(chǎn)權(quán)房買下進(jìn)行改造翻新，包裝成“商品房”后售賣，最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購買幾套小產(chǎn)權(quán)房房源，短期用來收租，長期博拆遷來獲得更多收益。隨后，這條新聞在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)酵。

　　28日上午，與此關(guān)聯(lián)的數(shù)則消息流出。其中有:落款為“大浪街道經(jīng)濟(jì)服務(wù)辦公室”要求各股份合作公司不得進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易;統(tǒng)計(jì)報(bào)送轄區(qū)內(nèi)售賣房產(chǎn)中介情況;中介門店被相關(guān)政府單位查封等。

　　對此，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇指出，實(shí)際上，最新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確了，在舊改項(xiàng)目立項(xiàng)之前，就要先房源確權(quán)，即使購買了也是長期持有的過程;而對于已立項(xiàng)的，建議政策細(xì)則上也能要求在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，就要對這些小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)。這樣一來，就堵住了小產(chǎn)權(quán)房炒賣的漏洞。

　　關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在接受南方日報(bào)、南方+采訪時(shí)表示，對有綠本房產(chǎn)證農(nóng)民房或申報(bào)過歷史遺留違法建筑的房產(chǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是原產(chǎn)權(quán)人或申報(bào)人對外欠債，房產(chǎn)被法院查封拍賣。

　　而市場層面，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，要想控制小產(chǎn)權(quán)房投資行為和價(jià)格暴漲，首先要從源頭上控制商品房的價(jià)格漲幅;其次要明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不能隨意變動(dòng)。

　　根據(jù)4月28日上午召開的違規(guī)銷售小產(chǎn)權(quán)房問題的會(huì)議上領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，要求各公司做好以下幾點(diǎn):一是進(jìn)一步摸清小產(chǎn)權(quán)房在集體土地上建設(shè)的情況，嚴(yán)禁私下建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房;二是涉及到小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)變更、過戶的不允許蓋公章;三是清理轄區(qū)涉及到小產(chǎn)權(quán)銷售的宣傳廣告;四是嚴(yán)防工業(yè)園區(qū)宿舍違規(guī)違法改造等情況;五是節(jié)假日期間需要密切關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常需及時(shí)上報(bào)相關(guān)單位，提高輿情敏感度”。

　　據(jù)了解，隨著2020年“715新政”對深圳購買住房資格進(jìn)一步提高，部份在此輪調(diào)控中失去購房資格的人士，將購買目標(biāo)轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。有多位知情人告訴南方日報(bào)、南方+:小產(chǎn)權(quán)房火了。甚至有人指出:樓市調(diào)控越嚴(yán)，越有利于小產(chǎn)權(quán)房交易。

　　與此同時(shí)，房產(chǎn)中介也在互聯(lián)網(wǎng)頻繁推薦小產(chǎn)權(quán)房的房源信息，包括城中村房源、新建小產(chǎn)權(quán)樓盤等;另有小產(chǎn)權(quán)房民間專家開設(shè)相關(guān)課程，并提供購買咨詢服務(wù)等。

　　專家解讀

　　實(shí)際上，3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》中就明確打擊城市更新中小產(chǎn)權(quán)房的炒賣行為。其中要求:區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實(shí)階段對歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，由經(jīng)核實(shí)的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　那么，深圳此輪嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)對于深圳樓市有何影響?市民購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?南方日報(bào)、南方+特邀請合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇、廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉作解讀。

　　1、舊改專家:現(xiàn)在購買小產(chǎn)權(quán)房要長期持有

　　對此，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，目前只看到大浪街道辦的通知，是否全市統(tǒng)一行動(dòng)有待觀察。如果全市統(tǒng)一行動(dòng)，會(huì)對小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)行為有很大的影響。

　　他強(qiáng)調(diào)，想要堵住小產(chǎn)權(quán)房反復(fù)炒賣的行為:一方面約束中介行為;另一方面需要村股份公司與開發(fā)商配合，讓其不為交易提供便利。

　　羅宇指出，實(shí)際上，最新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確了，在城市更新項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)之前，就要先就村改項(xiàng)目的房產(chǎn)確權(quán)并回遷給確權(quán)權(quán)利人，即使購買了也是長期持有等待回遷;而對于已立項(xiàng)的，建議政策細(xì)則上也能要求在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，就要對這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。這樣一來，就堵住了小產(chǎn)權(quán)房炒賣的漏洞。

　　羅宇介紹，小產(chǎn)權(quán)房市場有兩大類別，一類是潛在舊改范圍內(nèi)房產(chǎn)，屬于回遷房類，這類目前投機(jī)炒作的比較多;另一類是非舊改房產(chǎn)，購買后主要是為了居住。深圳常住人口持續(xù)的增加帶動(dòng)了旺盛的購房需求，而由于商品房占比住房總量較低，導(dǎo)致剛性需求進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房交易市場。其實(shí)，有很多買家購買小產(chǎn)權(quán)房是為了居住，客觀來說這也是對深圳住房需求的有效補(bǔ)充。所以，長期來講，探索將小產(chǎn)權(quán)房納入公共住房保障體系才是長久之計(jì)。

　　而關(guān)于這輪小產(chǎn)權(quán)房市場升溫的主要原因，羅宇強(qiáng)調(diào)，是房產(chǎn)投資需求在“715新政”后抑制了，加上小產(chǎn)權(quán)房不限購，致使部分短炒資金進(jìn)場帶動(dòng)了市場火熱象。

　　要控制商品房的價(jià)格漲幅

　　對于小產(chǎn)權(quán)房交易遭遇嚴(yán)查，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳這一輪更多的還在市場秩序?qū)ｍ?xiàng)治理和巡查，比如不允許小產(chǎn)權(quán)房交易，嚴(yán)查中介門店等。但是當(dāng)前商品房價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，且與小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格存在巨大的差異時(shí)，政府又明確規(guī)劃好了舊改拆除的片區(qū)，就難以阻擋投資資金的介入。要想控制小產(chǎn)權(quán)房投資行為和價(jià)格暴漲，首先要從源頭上控制商品房的價(jià)格漲幅，其次要明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不能隨意變動(dòng)。

　　而小產(chǎn)權(quán)房火熱的背后，李宇嘉認(rèn)為，樓市調(diào)控高壓，加杠桿被嚴(yán)厲控制后，資金需要出口。深圳本外幣存款規(guī)模在熱點(diǎn)城市里面近十年增長最快。前期商品房價(jià)格快速上漲，小產(chǎn)權(quán)房和商品房價(jià)格的水位差有所擴(kuò)大。資金投資小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)一直都存在，特別是近年來舊改規(guī)模擴(kuò)大，補(bǔ)償成本隨著房價(jià)上漲水漲船高。很多資金在補(bǔ)償前投資布局小產(chǎn)權(quán)房，博取高收益。于是就出現(xiàn)了西部地區(qū)一些小產(chǎn)權(quán)房投資價(jià)格高達(dá)五萬元每平方米的狀況。

　　李宇嘉表示，深圳過半住房為小產(chǎn)權(quán)房，本質(zhì)上與深圳的人口結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。過去，深圳70%的居民為外來打工者，收入比較低，過半小產(chǎn)權(quán)房適合他們的居住需求。近年來，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生迭代形式就業(yè)大學(xué)生增加，但新涌入的新市民和年輕人買不起，租不起商品住房。這些房子應(yīng)該發(fā)揮低租金、區(qū)位好、小戶型的優(yōu)勢，成為深圳住房供給重要的組成部分，特別是構(gòu)建租購并舉住房制度的重要環(huán)節(jié)。“現(xiàn)在，深圳要大規(guī)模的拆除，我認(rèn)為是不太合理的，拆除的規(guī)模還是太大了。特別是特區(qū)外(西部)的城中村，隨著特區(qū)外商品房的價(jià)格暴漲，已經(jīng)成為很重要的租賃房源了”。

　　不過，即使在深圳住房緊缺的情形之下，李宇嘉認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是不太可能的。他表示，一方面這些小產(chǎn)權(quán)房本身屬于違法建筑。原來是宅基地，在城市化的過程中，沒有辦理合法的進(jìn)入市場的手續(xù)，比如規(guī)劃補(bǔ)交土地出讓金等。另一方面，這些小產(chǎn)權(quán)房之所以租金低，是因?yàn)樗沁`法的，居住體驗(yàn)感和配套設(shè)施不如商品房，如果轉(zhuǎn)正租金和價(jià)格就會(huì)上漲。

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